di Svetoslav Todorov, Tim Gosling e Anna Debreczeni, BIRN*
Le città dell’Europa centrale e sudorientale arrancano nel costruire una quantità sufficiente di alloggi a prezzi accessibili. Una miriade di vecchi siti industriali sta per essere trasformata in quartieri nuovi, ma quanto questi agevoleranno gli abitanti in condizioni economiche difficili è opinabile.
In tutta l’Europa centrale e sudorientale comprare casa sta diventando un lusso, soprattutto nelle capitali della regione. A causa dei prezzi gonfiati dall’inflazione e dalla scarsa offerta di nuove abitazioni, della pronunciata speculazione e dell’aumento dei costi dei materiali, sono sempre meno coloro che possono permettersi di acquistare un appartamento a Budapest, Praga o Sofia. Inoltre, con i prezzi degli affitti che ne conseguono, per molti abitanti del posto (soprattutto per le generazioni più giovani) trovare casa si sta rivelando una vera sfida.
In questa spirale, diverse aree dismesse di ex siti industriali nei centri delle città stanno per essere trasformate in nuovi quartieri. Ma quanto avranno da offrire questi mega progetti è opinabile in quanto il disperato bisogno di nuovi alloggi e le questioni politiche, passate e presenti, frenano la capacità delle città di raccogliere i potenziali frutti sotto forma di alloggi a basso costo o di controllare la configurazione finale di questi nuovi quartieri.
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Prezzi fuori mercato
Nella capitale ungherese, gli acquirenti necessitano di più di sedici stipendi medi annuali per comprare un appartamento di 75 metri quadrati. Ciò significa che se si inizia a lavorare a 23 anni e miracolosamente non si hanno altre spese, a 40 anni si può possedere una casa. Una tendenza, questa, che si è intensificata soprattutto a partire dal 2015.
A causa delle difficoltà del mercato del lavoro, dell’ingente aumento dei salari e dei bassi tassi di interesse, i prezzi hanno subito una crescita rapida negli ultimi otto anni, scatenando una crisi sempre più grave a Budapest, Praga e Sofia, e colpendo in particolar modo le città dell’Europa centrale.
Secondo le stime di giugno 2023, a Praga il prezzo medio di un appartamento nuovo ha superato le 150.000 corone ceche (6.330 euro) al metro quadro, più o meno quanto a Vienna. A Budapest il prezzo medio era di 1.500.000 fiorini (4.200 euro) al metro quadro. Il sito bulgaro imoti.bg indica invece un prezzo medio di 1.272 euro al metro quadro.
Secondo gli esperti, l’aumento dell’offerta di nuovi appartamenti, grazie ai grandi progetti edilizi metropolitani sparsi in queste capitali, potrebbe contribuire ad allentare leggermente la pressione su chi cerca casa. Ma non di molto; e anche in questo caso, solo se i prezzi si rivelano accessibili.
Il timore è che molti degli appartamenti in via di costruzione su queste aree industriali dismesse possano mettere fuori gioco gli acquirenti locali, intensificando così la recente e pronunciata tendenza che ha visto avventori più facoltosi, spesso stranieri, accaparrarsi più unità speculando sull’aumento dei prezzi degli immobili.
A Budapest, nel primo trimestre del 2023, quattro acquirenti su dieci hanno comprato immobili a scopo di investimento, secondo quanto affermato da un rapporto sulle abitazioni pubblicato dalla Banca nazionale ungherese,
Il turismo spietato, i mutui a basso costo e le grandi plusvalenze hanno contribuito a trasformare l’edilizia abitativa di Praga in un prodotto d’investimento popolare. A peggiorare la situazione è il debole sistema di tassazione degli immobili, che fa sì che gli investitori paghino meno di 100 euro all’anno anche per gli appartamenti lasciati vuoti. Secondo alcune ricerche, tra i circa 4,5 milioni di nuclei familiari della Repubblica Ceca, ci sono oltre 220mila “appartamenti per investimento” di proprietà di privati. La maggior parte di questi si trova a Praga.
Tuttavia, mentre i prezzi della capitale bulgara stanno anch’essi subendo un forte aumento sul mercato, il costo degli affitti è in forte ritardo. Ciò significa che Sofia, a confronto con i suoi colleghi dell’Europa centrale, non ha ancora attirato la giusta attenzione degli investitori. La tendenza alla lenta crescita degli affitti rispetto ai prezzi degli immobili è positiva per gli inquilini, ma non per i proprietari attuali e futuri perché per quest’ultimi equivalgono a rendimenti marginali, osserva la giornalista Borjana Genčeva in un articolo per il settimanale Kapital.
Questa situazione, però, potrebbe non durare a lungo.
“L’amara verità è che i prezzi elevati degli alloggi hanno reso le case meno accessibili per le persone con un reddito più basso. Questo è uno dei motivi per cui il mercato degli affitti si sta rinvigorendo grazie a una maggiore domanda e una crescita dei prezzi degli affitti in linea con l’inflazione”, commenta Genčeva.
La caccia agli alti guadagni da parte degli investitori è un altro fattore che ha contribuito ad accelerare lo scarto tra i prezzi delle case e il reddito nella capitale ceca. Per il primo trimestre del 2023 erano necessari più di venticinque stipendi netti annuali per acquistare un appartamento medio, fenomeno che ha reso il mercato immobiliare di Praga il meno accessibile di tutta Europa.
Diventare proprietari si rivela quindi per molti fuori portata, in particolar modo per la maggioranza delle giovani generazioni. Secondo i limiti sui mutui imposti dalla Banca nazionale ceca, per acquistare un appartamento di medie dimensioni un primo acquirente dovrebbe avere un reddito mensile netto di 60.000 corone ceche. Il salario medio lordo ceco era pari a 43.412 corone nel quarto trimestre del 2022.
Senzatetto
Questa crisi è dovuta soprattutto alla mancanza di offerta di alloggi. Un problema legato alla burocrazia, alle politiche post-comuniste di edilizia abitativa e di privatizzazione, ai sistemi fiscali e all’influenza dei costruttori di edifici commerciali.
Nel primo trimestre del 2023 a Budapest erano previsti, in fase di costruzione o già in vendita, 45.000 appartamenti: il 25% in più rispetto all’anno precedente. Questi progetti, tuttavia, non nascono da una situazione di parità: alcuni godono di vantaggi discutibili conferiti tramite un iter di autorizzazione spesso accusato di frenare lo sviluppo.
Nell’ambito di una speciale categoria legale di “investimenti prioritari”, i progetti che vanno dalle infrastrutture stradali alla ristrutturazione di un castello o persino di un allevamento di cavalli possono ottenere l’esenzione dalle normali regole di costruzione se il governo nazionale li considera “significativi per l’economia nazionale”. I requisiti non sono esigenti: un progetto prioritario deve avere un valore di almeno 90 milioni di fiorini e creare 15 nuovi posti di lavoro. Ci sono oltre tremila progetti prioritari in tutto il paese.
Gli investimenti in aree industriali dismesse a Budapest rientrano automaticamente in questa categoria. Questo non solo offre il vantaggio dell’esenzione fiscale, ma può anche esimere questi investimenti da una buona parte dei lunghi e complicati iter di autorizzazione, nonché dai regolamenti comunali.
A Praga molti sostengono che la città soffra del problema opposto: l’iter di un progetto dall’inizio al suo completamento è semplicemente troppo lungo. A lamentarsi non sono solo i costruttori, ma anche gli urbanisti, i funzionari comunali che si occupano di edilizia abitativa, gli accademici e persino gli attivisti. Una ricerca di Erste Bank mostra che, oltre ad avere il minor numero di alloggi a prezzi accessibili in Europa, la Repubblica Ceca ha anche il minor numero di abitazioni per nucleo familiare, poco più di 0,9.
In Repubblica Ceca ci vogliono in media 247 giorni per ottenere un permesso di costruzione; la media europea è di 167. Sebbene sia stata appena promulgata una nuova legge sull’edilizia, in pochi si aspettano dei miglioramenti significativi.
Questo ostacolo ha contribuito a ritardare importanti progetti di aree dismesse in tutta la città quando avrebbero invece potuto contribuire a risolvere diverse problematiche. Tali aree stanno iniziando, però, a essere edificate e dovrebbero fornire circa 40.000 appartamenti nei prossimi dieci o vent’anni, con la creazione di tre interi nuovi quartieri di oltre 10.000 nuove abitazioni.
“Questi progetti sono così grandi e complessi che vengono ritardati quando sono in mano ai privati”, afferma Martin Červinka, consigliere di Petr Hlaváček, assessore allo sviluppo urbano di Praga.
Non sono, però, solo i problemi di autorizzazione a ritardare questi progetti, aggiunge Červinka. Questi siti giganteschi sono stati, infatti, venduti dallo Stato negli anni Novanta e Duemila insieme ad altri terreni, e i promotori possiedono terreni edificabili così ampi che non sono obbligati ad avviare un particolare progetto se non ne gradiscono le condizioni.
Tale effetto si è manifestato quando l’inflazione e i tassi di interesse elevati hanno intaccato la domanda all’inizio del 2022. Il risultato è stato che nel primo trimestre dell’anno sono state completate solo 1.362 abitazioni, in quanto gli investitori hanno bloccato l’offerta in attesa del ritorno della crescita dei prezzi.
I dati dell’Ufficio di statistica ceco (CSU) mostrano che a maggio l’avvio della costruzione di nuove abitazioni è diminuito di un terzo rispetto all’anno precedente. Lo stesso vale per l’Europa centrale e sudorientale, con un calo significativo del numero di permessi di edificazione nel 2022.
Il costo dei materiali da costruzione in rapido aumento e i problemi di approvvigionamento legati prima alla pandemia di COVID-19 e poi all’invasione russa dell’Ucraina, hanno provocato un calo nell’edilizia abitativa che dovrebbe far sì che i prezzi di mercato riprendano rapidamente a salire quando i tassi di interesse inizieranno a scendere.
A metà strada
La tendenza non è uniforme. Nonostante l’effetto dell’inflazione e dei tassi di interesse elevati, secondo l’Istituto nazionale di statistica bulgaro, nel primo trimestre del 2023 si è registrato un picco decennale di nuove abitazioni completate a Sofia, pari a 1.420 immobili.
Allo stesso tempo, però, la continua espansione post-socialista e il cambiamento di configurazione della città lasciano la capitale affetta da una sorta di crisi di identità in termini di pianificazione urbana. I quartieri sono segnati dall’abbandono o da un allargamento caotico.
Gli appartamenti sfitti sono frequenti, eppure l’edilizia è in espansione. Secondo il censimento del 2021, la popolazione di Sofia sta diminuendo, passando da 1,4 milioni nel 2011 a 1,2 milioni nel 2021. Allo stesso tempo, il numero di appartamenti è aumentato di circa 20.000 unità, per un totale di 697.817.
Il 30,3% degli appartamenti a Sofia è vuoto. Si stima che solo il 2-3% di questi alloggi sia sul mercato per la vendita o l’affitto. Di tutte le abitazioni disponibili, poco meno del 50% è occupato dai proprietari, mentre il 15% è in affitto o occupato da parenti del proprietario o da altre persone vicine.
Secondo il sito web immobiliare Homeheed, i proprietari di questi appartamenti sfitti non hanno molta voglia di vendere perché spesso li considerano come future case per i propri figli o parenti, oppure guardano al potenziale aumento del loro valore.
“È strano che ci siano così tanti spazi sfitti in una città con un mercato immobiliare molto attivo”, afferma Vasil Ljunčev di Homeheed. “La particolarità del caso di Sofia è che si può fraintendere il problema: i locali sfitti sono visti come un’opportunità di acquisto, ma i proprietari non vendono”.
Tensione
La crescente crisi del potere d’acquisto, determinata da problemi di offerta, lascia alle autorità locali e ai cittadini una scarsa influenza sulla configurazione finale dei nuovi quartieri mentre questi enormi progetti di aree industriali dismesse si preparano a essere avviati.
I nuovi quartieri di Sofia, come Manastirski Livadi o Krăstova vada, sono oggetto, tra le altre cose, di infrastrutture carenti, problemi di traffico, riduzione degli spazi verdi e bassa qualità dei materiali da costruzione.
Questo sta portando a tensioni non indifferenti. Da marzo si svolgono proteste quotidiane nel quartiere di Musagenica per la vendita di un terreno a un investitore che ha intenzione di costruirci degli appartamenti. Menzionando gli sviluppi poco virtuosi dei quartieri circostanti dell’ultimo decennio, si teme che il progetto di Musagenica peggiorerà le condizioni del quartiere e, in particolare, potenzierà la scomparsa degli spazi verdi a Sofia, tendenza in atto sin dall’inizio della privatizzazione del patrimonio abitativo. Dalla fine di giugno, inoltre, anche i cittadini del quartiere di Văzraždane della capitale bulgara protestano regolarmente contro il progetto di costruzione di un nuovo isolato che ha già causato lo sradicamento di alcune aree verdi.
Le proteste vanno di pari passo con le critiche all’amministrazione locale: gli attivisti dubitano fortemente che l’iter dei progetti sia completamente legale o che siano stati effettuati controlli e rapporti geotecnici sufficienti.
Godendo dello status di priorità, l’iter amministrativo principale per i progetti di aree industriali dismesse a Budapest dura solo quarantadue giorni, indipendentemente dalle dimensioni o dalla complessità del progetto. Inoltre, le autorità distrettuali non hanno voce in capitolo per quanto riguarda la loro portata, e le leggi sulla tutela dell’ambiente e del patrimonio culturale possono essere ignorate.
Questo lascia gli oggetti di valore storico vulnerabili per una potenziale demolizione. La facciata di una caserma di 180 anni nel centro della città è rimasta intatta a malapena, cavandosela però decisamente meglio del sito industriale del XIX secolo che si trovava accanto al Teatro nazionale. In entrambi i casi, gli investitori dei progetti godono di buoni rapporti con il governo.
Per i promotori questo sistema è ideale al fine di massimizzare i profitti. Saranno però gli abitanti e il comune a dover convivere con questi nuovi quartieri, affrontando un ingente aumento demografico e la conseguente pressione sui servizi e sulle infrastrutture pubbliche, come asili, scuole, assistenza sanitaria, parchi e altre opportunità ricreative.
Tuttavia, mentre molti tendono a vedere negativamente questi mega progetti per il loro impatto sociale, ambientale e architettonico, anche i problemi che derivano dal costringere le persone a trasferirsi in insediamenti satellite – una tendenza vista a Budapest e a Praga con l’aggravarsi della crisi dei prezzi – non trovano una soluzione. Mettendo a dura prova l’ambiente, le infrastrutture, i servizi e il tessuto sociale, il pendolarismo danneggia la vivibilità di tutti.
In Repubblica Ceca, la regione della Boemia centrale, che si estende intorno a Praga, conosce fin troppo bene queste pressioni; così come i comuni delle città che ospitano i nuovi insediamenti. Nel corso degli anni, la regione ha avuto pochi motivi per accogliere con favore l’espansione demografica che i grandi progetti portano con sé perché il sistema fiscale centralizzato della Repubblica Ceca vede le entrate andare direttamente nelle casse dello Stato, mentre i comuni si accollano la responsabilità degli investimenti necessari per servizi e infrastrutture.
Nelle altre regioni, le autorità locali hanno ancora questo problema. Tuttavia, la città di Praga è riuscita di recente a introdurre un sistema secondo il quale i promotori devono contribuire in base al volume di spazio su cui costruiscono.
Implosione
Secondo diversi esperti, uno spostamento maggiore verso un modello di affitto è necessario per alleviare la crisi degli alloggi. Allo stesso tempo, però, Budapest, Praga e Sofia non diventeranno Vienna, afferma Martin Lux, responsabile del Dipartimento di Socioeconomia abitativa dell’Accademia delle Scienze ceca.
Gli enormi costi, la privatizzazione su larga scala del patrimonio edilizio comunale e dei terreni edificabili, nonché il mercato degli affitti scarsamente regolamentato, sono solo alcune delle ragioni. La principale, però, potrebbe essere l’atteggiamento delle società post-comuniste nei confronti degli alloggi.
La proprietà è di gran lunga la forma abitativa più diffusa. Nella Repubblica Ceca la percentuale è del 77%, mentre è ancora più alta in Bulgaria (85%) e in Ungheria (90%). In Austria, solo il 51,4% delle persone è proprietario della casa in cui vive.
Una conseguenza degli anni del comunismo, afferma Lux. Quel sistema non prevedeva il possesso della casa, almeno formalmente; la gente che l’abitava, però, ne aveva pieno diritto e poteva trasmetterla ai figli o addirittura venderla al mercato nero. Questo ha reso l’essere proprietario di una casa “la norma” nelle società post-comuniste, aggiunge Lux. Inoltre, con la prima generazione post-comunista ora tra i 50 e i 60 anni, con capitali da impiegare e tasse sulla proprietà estremamente basse, la brama di investire nel mattone ha spinto i prezzi oltre la soglia di reddito. I mercati sono ormai irrazionali.
L’ondata di sviluppo delle vaste aree industriali dismesse non aiuterà molto. L’aumento dell’offerta e l’edilizia abitativa pubblica possono contribuire a calmare un po’ le acque, ammette Lux, ma la crisi persisterà finché la norma rimarrà tale.
“L’atteggiamento cambierà solo quando si verificherà un’esplosione come in Spagna o in Irlanda, quando i prezzi degli alloggi sono crollati del 40-50%. Non possiamo però prevedere quando accadrà”, avverte l’esperto.
Questo articolo, originariamente pubblicato da Balkan Insight, è stato prodotto in collaborazione con g7.hu e con il supporto di Journalismfund.eu. La traduzione dall’inglese è a cura di Claudia Bettiol.
